2026 전세퇴거자금대출 완전정리 / 6.27 대책 이후 수도권 한도 1억원으로 축소

세입자가 계약 만기에 맞춰 나가겠다고 하는데, 정작 집주인인 내 수중에 돌려줄 보증금이 없다면 어떻게 해야 할까요. 이럴 때 활용하는 상품이 전세퇴거자금대출인데, 2025년 6월 27일 가계부채 관리 대책 이후 조건이 크게 까다로워졌습니다.

전세퇴거자금대출이란

집주인(임대인)이 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 본인 소유 주택을 담보로 받는 대출입니다. 자금 용도가 보증금 반환으로 한정돼 있어, 은행은 임대차계약서와 반환 사실을 반드시 확인한 뒤 실행합니다. 확정일자 자료 등이 없으면 심사 자체가 진행되지 않으며, 집을 소유한 임대인만 신청할 수 있습니다.

2025년 6월 27일, 대출 한도가 크게 줄었습니다

원래는 보증금 범위까지 받을 수 있었지만, '6.27 대책' 이후 수도권·규제지역 주택은 한도가 1억 원으로 축소됐습니다. 수도권·규제지역 내 2주택 이상 보유 세대는 이 대출 자체가 불가능해졌습니다.

1억 원을 넘게 받으려면

다음 두 조건을 모두 충족해야 합니다.

• 기존 세입자와의 최초 임대차 계약 체결일이 2025년 6월 27일 이전
• 임대인의 해당 주택 소유권 취득일이 2025년 6월 27일 이전

규제 시행일 이전부터 소유·임대해온 경우만 예외가 인정되며, 그 이후 취득했거나 새로 계약했다면 1억 원 상한이 그대로 적용됩니다.

비규제지역은 상대적으로 여유가 있습니다

수도권·규제지역이 아니면 기존 LTV 한도가 유지되며 심사는 강화된 채로 제한적 허용됩니다. 조정대상지역에서 해제된 지역은 다주택자도 LTV 60% 수준까지 가능했던 사례가 있어, 본인 주택의 규제지역 해당 여부 확인이 우선입니다.

DSR도 반드시 충족해야 합니다

한도가 나와도 임대인 본인의 DSR(총부채원리금상환비율) 기준을 충족해야 실제 승인됩니다. 소득이 낮거나 기존 대출이 많으면 한도 내라도 승인 금액이 줄 수 있습니다.

신청 절차

임대차계약서, 보증금 반환 증빙, 확정일자 자료를 지참해 은행에 방문 신청합니다. 자금 용도를 명확히 하기 위해 대출금이 세입자 계좌로 직접 입금되는 경우가 많으니, 은행별 실행 방식을 신청 전 확인하세요.

자주 묻는 질문

• 세입자가 직접 신청할 수 있나요? 아닙니다. 임대인만 신청 가능하며, 세입자는 HUG 전세보증금 반환보증 등 별도 제도로 보호받아야 합니다.
• 새로 집을 산 임대인도 예외 적용되나요? 2025.6.27 이후 취득했다면 예외 대상에서 제외돼 1억 원 한도가 적용됩니다. 매수 전 세입자 보증금 반환 계획을 함께 고려해야 합니다.
• 규제지역 여부는 어디서 확인하나요? 국토교통부·지자체 고시 또는 은행 창구에서 조회 가능하며, 지정은 수시로 바뀔 수 있어 신청 시점에 재확인이 필요합니다.

최근 트렌드도 함께 알아두세요

전세에서 월세로 전환하는 흐름이 빨라지고 있으며, 대출 규제가 이 수요에 영향을 주고 있습니다. 보증금 전액 반환이 어렵다면 세입자와 협의해 월세·반전세 전환도 검토해볼 만합니다.

핵심 요약

항목내용

신청 대상	보증금 반환 의무 있는 임대인
수도권·규제지역 한도	1억 원 (예외 조건 충족 시 초과 가능)
2주택 이상 규제지역	대출 불가
1억 원 초과 조건	임대차계약·소유권 취득 모두 2025.6.27 이전
필수 심사	DSR(상환능력) 충족 여부
필수 서류	임대차계약서, 확정일자 자료, 보증금 반환 증빙

본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 정확한 한도와 조건은 방문하려는 은행 및 최신 금융당국 발표를 통해 확인하시기 바랍니다.